استعرضت شركة BXP، المتخصصة في الاستثمار والتطوير العقاري، خطتها وأداء أعمالها خلال مشاركتها في مؤتمر «بنك أوف أمريكا» العالمي للعقارات 2026، مؤكدة إحراز تقدم في 3 محاور رئيسية تتمثل في تأجير المساحات، وبيع الأصول، ودفع مشروعات التطوير العقاري.
وقال أوين توماس، الرئيس التنفيذي ورئيس مجلس إدارة الشركة، وفقا لمنصة “seekingalpha” إن «BXP» أجرت خلال أول ربعين من العام نحو 3 ملايين قدم مربعة من المساحات، بينما بلغت المساحات المؤجرة منذ بداية الربع الثالث نحو 950 ألف قدم مربعة.
وأضاف أن معدل الإشغال بلغ 88.4% بنهاية الربع الثاني، فيما تستهدف الشركة الوصول إلى 89% بنهاية 2026، مشيرا إلى أن جميع أسواقها الرئيسية تشهد أداءً قوياً في نشاط التأجير مقارنة بالعام الماضي.
1.3 مليار دولار مبيعات عقارية
قال توماس إن الشركة أغلقت صفقات لبيع أصول بقيمة 1.3 مليار دولار، إلى جانب 200 مليون دولار من مبيعات إضافية قيد التعاقد، متوقعاً إتمام إحدى الصفقات، التي تمثل نحو نصف هذا المبلغ، خلال الأسبوع الحالي.
وبذلك قد يصل إجمالي المبيعات إلى نحو 1.5 مليار دولار، فيما توجد أصول أخرى بقيمة 400 مليون دولار معروضة في السوق.
وكانت الشركة تستهدف بيع أصول بقيمة 1.9 مليار دولار خلال فترة 3 سنوات انتهت في سبتمبر الماضي.
وأوضح توماس أن جزءاً كبيراً من مبيعات الأصول يتركز في الأراضي والشقق السكنية التي يتم بيعها عند معدلات رسملة منخفضة، ما يجعل تأثير هذه المبيعات على النتائج أقل مقارنة ببيع مباني المكاتب ذات معدلات الرسملة الأعلى.
3.5 مليون قدم مربعة في محفظة التطوير
تمتلك «BXP» حالياً نحو 3.5 مليون قدم مربعة ضمن محفظة مشروعات التطوير، باستثمارات تبلغ حوالي 3.2 مليار دولار، وهي مستويات قريبة من تلك التي كانت الشركة تحتفظ بها قبل جائحة كورونا.
وأعلنت الشركة مؤخراً الانتهاء من مشروع 290 Binney Street في كامبريدج، الذي تم تأجيره بالكامل لشركة «AstraZeneca»، حيث باعت «BXP» حصة قدرها 45% من المشروع.
وحقق المشروع عائداً على تكلفة التطوير بلغ 8.9%، وهو مستوى وصفته الإدارة بالمرتفع، مدعوماً بكفاءة التنفيذ وتوفير تكاليف التطوير وبيع جزء من حصة المشروع.
«343 Madison» يصل إلى 56% تأجيراً
وفي نيويورك، تواصل الشركة تطوير مشروع 343 Madison بتكلفة تبلغ نحو 2 مليار دولار.
وقال توماس إن أعمال الإنشاء تتقدم، مع بدء ظهور الهياكل المعدنية ووجود رافعات في موقع المشروع، بينما بلغت نسبة التأجير 56%.
وأطلقت الشركة المشروع قبل نحو 13 شهراً، كما لديها خطاب نوايا مع شركة أخرى لاستئجار الطوابق الخمسة السفلية، ما قد يرفع نسبة التأجير المسبق إلى 70% خلال فترة تتراوح بين 13 و14 شهراً من إطلاق المشروع.
كما وقعت الشركة عقد إيجار بمساحة 320 ألف قدم مربعة مع شركة «Boston Dynamics» في مبنى شاغر بمدينة والثام في ولاية ماساتشوستس، لتضيفه إلى محفظة التطوير.
استراتيجية تطوير منخفضة المخاطر
قالت إدارة «BXP» إن لديها مشروعين في واشنطن، أحدهما قيد الإنشاء والآخر التزمت بتنفيذه، مشيرة إلى أن هذه المشروعات تعتمد على استراتيجية تطوير مؤجلة تقلل المخاطر.
وأوضحت أن الشركة لا تشتري الأراضي وتتحمل مخاطر التطوير مقدماً، بل تعمل على تأجير المشروعات مسبقاً قبل شراء العقار.
وترى «BXP» أن استمرار هذا الأداء سيساعدها على تحقيق هدفين رئيسيين، هما زيادة الأموال من العمليات لكل سهم «FFO» وخفض مستويات الرفع المالي، بما يدعم قيمة السهم.
1.8 مليون قدم مربعة قيد مفاوضات التأجير
قال دوغلاس ليندي، رئيس الشركة، إن المساحات النشطة قيد مفاوضات التأجير ارتفعت إلى 1.8 مليون قدم مربعة حالياً، مقابل 1.3 مليون قدم مربعة بنهاية الربع الثاني.
ومن إجمالي المساحات قيد التفاوض، جرى بالفعل تنفيذ عقود لمساحة تبلغ 950 ألف قدم مربعة.
وتشمل المساحات قيد التفاوض نحو 400 ألف قدم مربعة من الوحدات الشاغرة، وهو ما ينعكس مباشرة على صافي النتائج عند تأجيرها.
كما تشمل نحو 250 ألف قدم مربعة من العقود التي تستحق في 2026 و2027، بينما ترتبط 170 ألف قدم مربعة بمشروع «343 Madison».
أما بقية المساحات فتتعلق بعقود تستحق في 2028 و2029 وحتى 2030، سواء من خلال التجديد المبكر أو تأجير المساحات المرتبطة بعقود معلومة الاستحقاق.
نيويورك وسان فرانسيسكو تقودان نشاط التأجير
قال ليندي إن سوق «Midtown» في نيويورك أصبح ضيقاً للغاية بالنسبة للشركة، مع محدودية المساحات المتاحة في محفظتها الحالية.
وفي سان فرانسيسكو، حققت الشركة نجاحاً كبيراً في تأجير مبنى 680 Folsom Street، الذي كانت لديه مساحة شاغرة تقارب 300 ألف قدم مربعة في بداية 2025.
وأشار إلى أن الإيجارات بدأت في الارتفاع، موضحاً أن الشركة كانت تؤجر المساحات في الجزء العلوي من مبنى 510 Madison مقابل 125 دولاراً للقدم المربعة سنوياً قبل عام، بينما تطلب حالياً ما بين 175 و200 دولار.
وفي «680 Folsom Street»، ارتفعت قيمة الصفقات من مستويات منتصف 60 دولاراً للقدم المربعة قبل عام إلى مستويات منتصف 80 دولاراً حالياً، بزيادة تقارب 25% في السوق.
ورغم أن معدل المساحات المتاحة في السوق لا يزال عند نحو 25%، بدأت الشركة في رفع الأسعار نتيجة تحسن النشاط.
«Salesforce Tower» يستعد لزيادة الإيجارات
تبدأ الشركة أول دورة رئيسية لانتهاء عقود الإيجار في «Salesforce Tower»، الذي جرى تأجيره في الفترة بين 2014 و2016.
وتوجد عقود تستحق في 2027 و2028، وتتوقع الشركة أن تكون قيمة الإيجارات النقدية الجديدة أعلى بنسبة تتراوح بين 30% و50% مقارنة بالمعدلات الحالية عند انتهاء العقود.
سياتل تتعافى.. ولوس أنجلوس تواجه تحديات
في شمال فرجينيا، تبلغ نسبة الإشغال والتأجير نحو 98%، فيما بدأت الشركة العمل على العقود المستحقة في 2028 و2029.
أما بوسطن، فتسجل الشركة مستويات إيجار قياسية في محفظتها بمنطقة «Back Bay»، خصوصاً في 200 Clarendon Street و888 Boylston Street، مع اقتراب المحفظة من التأجير الكامل.
وفي سياتل، لا تزال السوق متأخرة عن سان فرانسيسكو، لكنها تشهد نشاطاً من شركات التكنولوجيا والذكاء الاصطناعي.
وقالت الشركة إن «OpenAI» و«Anthropic» بدأتا توسعات جديدة في وسط سياتل، بينما تعافت منطقة بلفيو سريعاً بدعم من شركات التكنولوجيا.
وفي المقابل، يظل غرب لوس أنجلوس أكثر تحدياً من ناحية الطلب، إذ يوجد عدد أكبر من المستأجرين في السوق، لكن النشاط يعتمد إلى حد كبير على انتقال الشركات بين المواقع، دون وجود نمو فعلي في الطلب حالياً.
الذكاء الاصطناعي يعيد تشكيل الطلب العقاري
قالت إدارة «BXP» إن تحديد حجم الطلب المباشر من شركات الذكاء الاصطناعي يمثل تحدياً، خصوصاً مع إعلان عدد كبير من شركات التكنولوجيا دخولها مجال الذكاء الاصطناعي.
وأشارت إلى تنفيذ بعض صفقات التأجير المباشر مع شركات تعمل في المجال، إضافة إلى استفادة السوق من التأثيرات غير المباشرة للقطاع.
وضربت الشركة مثالاً بشركة «Dropbox»، التي احتاجت إلى مساحة جديدة بعدما استحوذت «OpenAI» على المساحة التي كانت تستخدمها في مبنى آخر.
وفي نيويورك، بدأ توسع البنية التحتية للذكاء الاصطناعي في دعم الطلب من شركات المحاماة والخدمات المالية، نتيجة زيادة حجم النشاط المرتبط بالقطاع.
شركات التكنولوجيا تصل إلى 100 مليون دولار إيرادات خلال عامين
قال ليندي إن الشركات التكنولوجية الجديدة تشهد نمواً سريعاً في الإيرادات مقارنة بالأجيال السابقة من شركات البرمجيات.
وأوضح أن بعض الشركات الجديدة تستطيع الوصول إلى إيرادات تبلغ 100 مليون دولار خلال عام أو عامين، مقارنة بنحو 10 أعوام كانت تحتاجها شركات البرمجيات في السابق للوصول إلى المستوى نفسه.
وترى الشركة أن هذا النمو السريع يوفر دعماً أكبر لقدرة تلك الشركات على تحمل الالتزامات الإيجارية طويلة الأجل.
«BXP» تتوسع في المكاتب الجاهزة للتأجير
تتجه الشركة بقوة نحو تطوير ما يعرف بـ«Spec Suites»، وهي مساحات مكتبية مجهزة مسبقاً بحيث يستطيع المستأجر الانتقال إليها بسرعة.
وقال ليندي إن الشركة بدأت بطابق واحد في مبنى «680 Folsom Street»، وتم تأجير جميع الطوابق باستثناء طابق واحد، الذي توجد بشأنه حالياً مفاوضات.
وفي مركز «Embarcadero»، تعمل الشركة على تجهيز 6 طوابق كاملة، وليس مجرد وحدات مكتبية صغيرة، وقد وقعت خطاب نوايا مع شركة ذكاء اصطناعي لاستئجار طابق كامل.
وتتراوح تكلفة تجهيز المساحات الجاهزة للتأجير في سان فرانسيسكو بين 160 و220 دولاراً للقدم المربعة، بينما تقدم الشركة بدلات تحسين للمستأجرين تتراوح بين 185 و220 دولاراً للقدم المربعة في عقود مدتها 11 عاماً.
وترى الإدارة أن هذا النموذج يقلل فترة بقاء المساحات شاغرة ويخفض تكاليف رأس المال، كما يقلل مخاطر الائتمان، نظراً لإمكانية إعادة تأجير المساحة لمستأجر آخر دون الحاجة إلى إعادة تصميمها بالكامل.
بيع الأصول السكنية يحقق أعلى قيمة
قال توماس إن مبيعات الشركة تتركز في 3 فئات رئيسية هي الأراضي والشقق والمكاتب، مع تركيز مبيعات المكاتب بشكل أساسي على العقارات الواقعة في الضواحي.
وفي قطاع الأراضي، تعمل الشركة على الحصول على تراخيص تطوير سكني لمواقع لم تكن مخصصة لهذا الاستخدام سابقاً، وهو ما أدى إلى زيادة قيمة بعض الأراضي بشكل كبير.
وعند الحصول على تراخيص لمشروعات سكنية للبيع، تبيع الشركة الأراضي إلى شركات بناء المنازل، بينما تحتفظ بأراضي المشروعات السكنية متعددة الوحدات في بعض الحالات، وتدخل شريكاً مالياً يوفر 80% من رأس المال، مقابل احتفاظ «BXP» بحصة 20% والحصول على رسوم التطوير.
وقال توماس إن مبيعات الأصول السكنية تمثل النشاط الأكثر إضافة للقيمة بالنسبة للشركة، وإنها تسعى إلى زيادة هذا النوع من العمليات.
بيع 3 مجمعات سكنية بمعدلات رسملة 4.5% إلى 4.6%
باعت «BXP» خلال الفترة الماضية 3 مجمعات سكنية كبيرة بمعدلات رسملة تراوحت بين 4.5% و4.6%.
وأشارت الإدارة إلى أن هذه الصفقات تمثل تنفيذاً جيداً، خصوصاً في ظل ارتفاع أسعار الفائدة، كما أنها تعد تخارجات داعمة للنتائج وفقاً لمعدلات الرسملة التي تنظر إليها الشركة عند تقييم أصولها.
أما سوق بيع المكاتب، فما زال يفتقر إلى نشاط قوي من جانب المستثمرين المؤسسيين التقليديين، بينما يأتي معظم المشترين من صناديق الفرص والمكاتب العائلية، التي تبحث عن عوائد أعلى وتشتري مباني قيد التأجير بخصومات كبيرة عن تكلفة الاستبدال.
«343 Madison».. صفقة تمويل جديدة تقترب
تسعى «BXP» إلى إعادة رسملة مشروع «343 Madison»، مع اقترابها من إتمام بيع حصة تبلغ 10% من المشروع لمستثمر جديد بشروط تراها الشركة مواتية.
وقد ترتفع الحصة المباعة إلى ما بين 15% و20% قبل نهاية 2026، مع إمكانية بيع حصة إضافية تصل إلى 40% من المشروع في مرحلة لاحقة خلال 2027.
وقال جيمس ماجالدي، نائب الرئيس الأول للتمويل وأسواق رأس المال، إن أساس تكلفة المشروع يعادل عائداً يقارب 8%، بينما تجمع الشركة حالياً رأس مال جديداً عند عائد يبلغ نحو 7% إلى 7.25%.
وتتوقع الشركة أن يتراوح العائد عند اكتمال المشروع بين 5.5% و6%.
مشروعات جديدة في واشنطن والسكن
تعمل «BXP» على تطوير مشروعات بنظام البناء حسب الطلب لشركتي محاماة في 725 12th Street و2100 M Street في واشنطن.
وقالت الإدارة إن إيجارات المباني الجديدة في واشنطن تتجاوز بشكل كبير إيجارات المباني القائمة عالية الجودة، إذ يمكن أن تتراوح إيجارات المباني القائمة بين 45 و55 دولاراً للقدم المربعة على أساس التأجير الثلاثي الصافي، بينما تستهدف المشروعات الجديدة إيجارات تتجاوز 100 دولار للقدم المربعة.
وتستهدف الشركة تحقيق عائد نقدي على النقد يتجاوز 8% في هذه المشروعات، في ظل ارتفاع تكلفة رأس المال وأسعار الفائدة.
كما تستعد الشركة لبدء مشروعين سكنيين جديدين، أحدهما في ويستون بولاية ماساتشوستس ويضم 280 وحدة، والآخر في سانتا مونيكا ويضم 380 وحدة، مع بحثها حالياً عن شركاء من أطراف ثالثة لتوفير رأس المال.
وفي هذا النموذج، سبق للشركة الدخول في شراكات يكون فيها المستثمر الخارجي شريكاً بنسبة 80%، بينما تحتفظ «BXP» بحصة 20%، وتتولى دور المطور للمشروع.
