العقارات في سان فرانسيسكو الأمريكية
عادةً ما تركز عناوين التضخم على مؤشر أسعار المستهلكين (CPI)، لكن التكاليف الفعلية التي يتحملها الأفراد ترتفع بوتيرة أسرع في بعض الأحيان، مع زيادة الضرائب وتكاليف السكن وأسعار الأصول.
ووفقا لمنصة simplywal الاستثمارية العالمية المتخصصة ، يؤدي هذا الضغط تدريجياً إلى نقل جزء من الأموال من المستهلكين إلى مالكي الأصول، وهو ما قد يضغط على بعض القطاعات، بينما يدعم قطاعات أخرى تمتلك محافظ كبيرة من الأصول العقارية والمادية.
ويستعرض هذا التقرير 3 أسهم أمريكية كبيرة تتأثر بهذا الاتجاه، مع التركيز على كيفية تأثير مزيج الأصول الملموسة والتدفقات النقدية ومخاطر السياسات على أداء هذه الشركات.
وتعد الأسهم الثلاثة الواردة في التقرير مجرد عينة محدودة، إذ أظهر الفحص الكامل 27 شركة أمريكية أخرى كبيرة تعتمد بدرجة كبيرة على الأصول، وتقدم قصصاً استثمارية مشابهة.
Sun Communities (SUI)
وشركة Sun Communities هي صندوق استثمار عقاري مدرج في الولايات المتحدة، يمتلك ويدير مجتمعات سكنية للمنازل المصنعة ومنتجعات للمنازل المتنقلة، ما يمنح المستثمرين تعرضاً لمحفظة كبيرة من الأصول العقارية المدرة للدخل.
العمليات: تحقق الشركة نحو 1.2 مليار دولار من مجتمعات المنازل المصنعة، ونحو 675.6 مليون دولار من منتجعات المنازل المتنقلة، إلى جانب تعديلات أخرى على القطاعات وإيرادات غير مخصصة.
القيمة السوقية: 14.1 مليار دولار.
وتتوافق Sun Communities بشكل واضح مع فكرة الاستثمار في الشركات كثيفة الأصول، إذ تمتلك محفظة كبيرة من العقارات الملموسة التي ترتبط إيراداتها الإيجارية بشكل وثيق بضغوط القدرة على تحمل تكاليف السكن والطلب طويل الأجل على المسكن.
وبحسب التحليل، فإن مشكلات القدرة على تحمل تكاليف السكن في الولايات المتحدة وارتفاع أسعار المنازل بشكل مستمر يدعمان معدلات إشغال قياسية بلغت 97.6% في مجتمعات المنازل المصنعة التابعة للشركة، إلى جانب نمو الإيجارات، ما يدعم استقرار الإيرادات والتدفقات النقدية على المدى الطويل.
لكن يبقى السؤال الرئيسي: ماذا سيحدث للتدفقات النقدية للشركة إذا تغيرت التوقعات بشأن مدى قدرة الأسر على تحمل هذه الإيجارات؟
Welltower (WELL)
وتعد Welltower من أكبر صناديق الاستثمار العقاري المتخصصة في قطاع الرعاية الصحية، وتمتلك مجتمعات سكنية لكبار السن ومرافق للعافية في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وكندا.
العمليات: تحقق الشركة نحو 10.4 مليار دولار من العقارات التشغيلية المخصصة لإسكان كبار السن، و1.5 مليار دولار من عقود الإيجار الثلاثية الصافية، و476 مليون دولار من منشآت الخدمات الطبية الخارجية، بشكل أساسي في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وكندا.
القيمة السوقية: 165 مليار دولار.
وتقدم Welltower نموذجاً مختلفاً ضمن الشركات كثيفة الأصول العقارية، من خلال محفظة ضخمة من مساكن كبار السن، المرتبطة بشكل مباشر بالعقارات المادية وبالاتجاهات طويلة الأجل المتعلقة بزيادة أعداد كبار السن.
وأطلقت الشركة نشاطاً لإدارة الصناديق الخاصة، كما طورت نظام Welltower Business System، الذي من المتوقع أن يساعد في رفع كفاءة التشغيل ودعم نمو الإيرادات مستقبلاً.
لكن أحد الأسئلة الرئيسية يتمثل في تأثير أي ضغوط غير ظاهرة على القدرة على تحمل تكاليف مساكن كبار السن أو مصادر التمويل، وما إذا كانت ستؤثر في معدلات النمو وهوامش الأرباح.
Alexandria Real Estate Equities (ARE)
تعد Alexandria Real Estate Equities صندوق استثمار عقارياً متخصصاً في قطاع علوم الحياة، ويطور ويؤجر مجمعات مختبرات ومكاتب متخصصة في أبرز مراكز الأبحاث بالولايات المتحدة.
العمليات: تحقق الشركة نحو 2.9 مليار دولار من إيرادات تأجير المساحات لشركات علوم الحياة والتكنولوجيا الزراعية والتكنولوجيا، بعد احتساب تعديلات القطاعات.
القيمة السوقية: 9.3 مليار دولار.
وتربط Alexandria Real Estate Equities بين فكرة الاستثمار في الشركات كثيفة الأصول، من خلال محفظة كبيرة من مجمعات علوم الحياة المتخصصة، التي تتأثر مباشرة بالتغيرات في أسعار الأصول وظروف التمويل.
ويؤدي استمرار ارتفاع أسعار الفائدة وصعوبة الحصول على ائتمان بتكلفة مناسبة إلى زيادة تكلفة رأس المال على الشركة، بالتزامن مع احتياجاتها الكبيرة للإنفاق الرأسمالي للحفاظ على الأصول المتخصصة وتحديثها.
ووفقاً للتحليل، قد يؤدي هذا الوضع إلى مزيد من الضغط على هوامش صافي الأرباح، خصوصاً إذا لم يتسارع نمو إيرادات الإيجارات من العقارات القائمة أو سجل تراجعاً.
ويظل السؤال هنا هو مدى تأثر قيمة الأصول المختبرية مرتفعة القيمة بأي تغير في توقعات الطلب أو افتراضات التمويل، بما قد يخل بالتوازن الحالي للشركة.
بدائل استثمارية في السوق الأمريكية
إلى جانب هذه الشركات، يضم السوق عدداً من الأسهم التي تعتمد على تدفقات نقدية قوية وأصول كبيرة، بما في ذلك 35 سهماً أمريكياً مرتفع الجودة ومنخفض التقييم، و88 سهماً مرتبطة بالبنية التحتية للذكاء الاصطناعي، بالإضافة إلى 19 سهماً مرتبطة بالبنية التحتية للطاقة النووية.
وتستند هذه التحليلات إلى البيانات التاريخية وتوقعات المحللين، ولا تمثل نصيحة مالية أو توصية بالشراء أو البيع. كما أن التحليلات قد لا تتضمن أحدث إعلانات الشركات التي يمكن أن تؤثر في أسعار الأسهم أو المعلومات النوعية المتعلقة بها.
